Denkmal kaufen

Ein “Denkmal kaufen” scheint vom einfachen Hören her, doch besser etwas für besonders vermögende extravagante Kunstliebhaber oder architektonisch begeisterte Kapitaleigner zu sein. Doch die Kapitalanlage in eine denkmalgeschütze Immobilie entspricht diesem Klischee nicht. Im Gegenteil, der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zur Vermietung oder Eigennutzung wird bei vielen Bürgern immer beliebter und ist die einzige legale Möglichkeit, Steuern mit Hilfe des Staates zu sparen. Zudem ist der Immobilienkauf gegenwärtig ein Trend gegen die drohende allgemeine Geldinflation, die sich lohnt. Zu den Immobilien, die zum “Denkmal kaufen” in Betracht kommen zählen Schlösser, sanierungsbedürftige denkmalgeschützte Wohnhäuser, Fabriken, Gasthäuser wie auch Gutshöfe oder Leuchttürme und Mühlen.

Die Paragraphen §§ 7h und 7i des Einkommenssteuergesetzes bieten die Grundlage für die gesetzliche Regelung der Höhe der Abschreibung, die ein Kapitalnehmer gelten machen kann und auch die Dauer der Abschreibung wird darüber gesetzlich geregelt. Wer die Immobilie zur Eigennutzung erwirbt kann gleich zweifach profitieren, denn nach § 10 f des Einkommenssteuergesetzes wird hier die Höhe und Dauer der Abschreibung gesetzlich geregelt und der Eigennutzer kann 90% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend machen kann. Die Summe, die er dadurch vom Staat jährlich zurückholen kann, kann er als zweiten Vorteil, dann sofort zur schnelleren Tilgung eventueller aufgenommener Darlehen nutzen, was die meisten Banken dann wiederum mit geringeren Zinsen belohnen.

Bürger, die ein Denkmal kaufen, um es anschließend zu vermieten, haben einerseits ein Renditeobjekt erworben, das von drohender Inflation unberührt bleibt und Renditen von bis zu 10% verspricht und sie haben für 12 Jahre die Möglichkeit alle Sanierungskosten die ersten acht Jahre zu 9% und die weiteren vier Jahre zu 7% bei der Einkommenssteuererklärung geltend zu machen.

Ob es sich beim “Denkmal kaufen” um ein Sanierungsgebiet handelt, oder um ein vom Denkmalamt in der örtlichen Denkmalliste aufgenommenes Objekt, hat dann noch einen Einfluss auf die Förderungswürdigkeit. Denn Sanierungsgebiete werden durch den Altbaubestand mit einer Förderung belohnt, auch wenn dieser eventuell nicht alle Kriterien eines Baudenkmales erreicht. Ziel der Behörden ist es hierbei, die Innenstädte nach hohen Baustandards zu erhalten bzw. erst einmal wieder aufzubauen. Bei einem Objekt, dass schon in der örtlichen Denkmalliste steht, handelt es sich in der Regel sowieso um ein Objekt, das gestalterisch, künstlerisch oder architektonisch besonders auffallend und damit schutzwürdig als Denkmal ist.

Theoretisch steht jedem Bürger die Möglichkeit offen, Steuern über ein Investment in eine denkmalgeschützte Immobile zu sparen, richtig lohnen, tut sich die Investition aber bei Einkommen von etwa 40000 Euro im Jahr. Je nach Bauqualität und Standort sind natürlich die Bedingungen für Steuervorteile unterschiedlich. Es gibt aber schon Immobilienmakler, die durch ausgeklügelte Systeme dafür sorgen, dass z.B. keine Mietnomaden in das Renditeobjekt einziehen, dass es sich um besondere Objekte an unterschiedlichsten Standorten handelt und die Sanierung auch wirklich gesichert ist. Denn darauf sollte man achten: die Immobilie muss vor der Sanierung erworben worden sein und die Denkmalabschreibungen werden bei den Sanierungsgebieten auf bis zu 70% der Sanierungskosten geboten, nicht auf den normalen Kaufpreis der Immobilie. Das heißt, das die Höhe der steuerlichen Vorteile von dem Kaufpreisanteil für die Immobilie abhängen, der für die Sanierung verwendet werden muss. Dieser Sanierungsanteil kann 70% und mehr des Kaufpreises ausmachen.

Die Denkmalbescheinigung wird hier auch erst nach der Sanierung von der Behörde erteilt. Ideal ist es, entweder über einen Steuerrechner, den Immobilienverkäufer im Internet bieten, sich seine Vorteile auszurechnen oder den Steuerberater zu fragen, denn mit der Immobilieninvestition bauen Staat und Mieter sich z.B. eine Altersvorsorge auf.

Nützliche Gedanken kann man sich darüber machen, ob man verheiratet ist, in welchem Bundesland man Steuern zahlt, wie hoch die Steuerbelastung pro Jahr bisher ausfällt und ob darin schon der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer inbegriffen sind. Hat man bereits eine vermietete Denkmalimmobilie, so wir diese als notwendiges Eigenkapital für einen weiteren Kauf angerechnet.

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