Archiv | August, 2008

Rendite Immobilie

Rendite Immobilie: Ein spannende Frage für Investoren

Wenn man die “Rendite Immobilie” genau bestimmen will, dann sind sowohl der Wertzuwachs, wie auch die Erträge und Kosten der Immobilie genau zu bestimmen. Die Erträge und Kosten werden für viele Jahre sich laufend ändern und können ganz einfach in einer Tabelle zusammengestellt werden. Für die “Rendite Immobilie” müssen aber zunächst alle Anschaffungskosten (einschließlich Maklerkosten, Notarkosten und sonstige grundlegende Kosten vor Eigentumsübernahme) bestimmt werden. Schließlich ist die Summe dieser Kosten das Kapital auf dessen Basis die “Rendite Immobilie” zu berechnen ist. Das Kapital kann sich aus Eigen- und Fremdkapital zusammensetzen.

Pro Jahr ergeben sich dann Kosten und Erträge bei der Immobilie. Zu den Kosten sollte man auch die eigene Arbeit rechnen, die man pauschal mit einem gewissen Stundensatz ansetzt. Zu den Erträgen gehören auch Steuervorteile aus dem Immobilienbesitz. Eine Wertsteigerung der Immobilen ist grob zu schätzen. Meist ist dies erst nach ein paar Jahren möglich. Die Wertsteigung ist dann entsprechend aufzuteilen.

Die Rendite für ein Jahr, den die Immobile erbringt, ergibt sich dann aus der Formel: (Erträge – Kosten)/Anschaffungswert. Hat man die Immobilie zu einem großen Teil mit Fremdkapital finanziert, dann kann man eine getrennte Rendite der Immobilie berechnen, indem man nur das Eigenkapital in den Nenner setzt. Hier sollte sich ein gewisser Hebel bei der “Rendite Immobilie” ergeben.

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Renditeimmobilien

Dass es bei der Auswahl passender Renditeimmobilien vor allem auf eine ausgezeichnete Lage ankommt, ist sicherlich den meisten Immobilieninvestoren klar. Allerdings werden oft die Vorteile verkannt, die mit dem Erwerb von Bestandsimmobilien in solchen 1 A Lagen verbunden sind. Denn oft handelt es sich bei den Objekten in bevorzugten Lagen um denkmalgeschützte und sanierte Immobilien.

Der Clou bei solchen Objekten: Aufgrund der erstklassigen Lage erfreuen sich denkmalgeschützte Renditeimmobilien bei seriösen und vor allem solventen Mietern nicht nur enorm großer Beliebtheit, sondern durch den Status als denkmalgeschützte Bestandsimmobilie winken in der Regel auch noch enorme steuerliche Vorteile. In diesem Kontext sind vor allem die höheren Abschreibungsmöglichkeiten im Vergleich zu anderen Renditeimmobilien ein interessanter Aspekt, der von potentiellen Hauskäufern unbedingt bedacht werden sollte. Diese überkompensieren auch die im Vergleich zu normalen Immobilien etwas höheren Instandhaltungskosten meistens sehr deutlich.

Aber auch die Tatsache, dass man mit einer denkmalgeschützten und sanierten Renditeimmobilie ein Objekt erwirbt, bei dem keine größeren Investitionen mehr anstehen, ist sicherlich ein überzeugender Grund für die Entscheidung für ein solches Objekt. Als Investor profitiert man aber nicht nur von der guten Mietsituation, sondern kann sich auch noch über attraktive Wertsteigerungschancen freuen. Denn der deutsche Immobilienmarkt gilt als massiv unterbewertet, wenn man das Preisniveau im internationalen Kontext betrachtet.

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Abschreibungen Immobilien

Eine Immobilie eignet sich noch immer hervorragend als solide Säule der privaten Altersvorsorge und sollte eigentlich in keinem Portfolio fehlen.Sie kann die Altersvorsorge auf zwei unterschiedlichen Wegen unterstützen – als eigengenutzte Immobilie ermöglicht sie das mietfreie Wohnen im Alter und reduziert so die monatlichen Ausgaben, als vermietete Immobilie, auch Kapitalanlage genannt, bietet sie im Alter eine zusätzliche monatliche Einnahme in Form der eingehenden Miete.

Gerade als Kapitalanlage kann der Kaufpreis der Immobilie je nach Art des Objektes auf unterschiedliche Art und Weise abgeschrieben werden. Man differenziert im Wesentlichen Rendite- oder Bestandsimmobilien und Steuer- oder Denkmalobjekte.

Berücksichtigt man, wie die Abschreibungen Immobilien mit ihrem Wert steuerlich mindern, dann fällt auf, dass Bestandsimmobilien über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent auf den Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten abgeschrieben werden. Denkmalschutzobjekte dagegen werden über 12 Jahre mit sehr viel höheren Sätzen abgeschrieben. Bedenkt man also, wie Abschreibungen Immobilien als Kostenfaktor nutzen um die Steuerzahlungen zu senken, dann haben Denkmalschutzimmobilien einen größeren steuerlichen Effekt als Bestandsimmobilien.

Allerdings geht es nicht allein darum, wie Abschreibungen Immobilien und ihren Wert senken. Die Steuererleichterung ergibt sich also nicht nur aus den Abschreibungen auf den Kaufpreis. Die Steuerlast wird dann gesenkt, wenn die Einkünfte einer Kapitalanlage, also die Miete, niedriger sind als die Ausgaben. Diese Ausgaben setzen sich zusammen aus den Abschreibungen und den Zinsen für die Darlehensrate. Ist die Summe aus Abschreibungen und Zinsen höher als die Mieteinnahmen, entsteht dem Anleger ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast senkt.

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Denkmal Abschreibung

Sie zeichnen sich meist durch eine zentrale, exponierte Lage in den Innenstädten und wunderschöne, restaurierte Altbaufassaden aus – die Rede ist von denkmalgeschützten Immobilien. Oftmals mehrere 100 Jahre alt, im Stil unterschiedlichster architektonischer Epochen gehalten, werten sie die Altstädte auf und vermitteln einen Eindruck vom Stil früherer Jahrhunderte. Aber solche ehrwürdigen Objekte sind nicht nur schön anzusehen, im Interesse von Städten, Gemeinden und Öffentlichkeit gilt es auch, sie in ihrer ursprünglichen Form möglichst noch lange zu erhalten. Aus diesem Grund werden sie unter Denkmalschutz gestellt. Das heißt, möchte man sie restaurieren, dann sind dabei strenge Richtlinien der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu befolgen. Im Wesentlichen besagen diese, die Fassaden entsprechend dem Ursprungszustand wieder herzustellen.

Allein dieser Aufwand erklärt bereits, warum sanierte, denkmalgeschützte Immobilien immer einen hochwertigen Eindruck vermitteln. Sie sind deshalb hervorragend als Kapitalanlage geeignet, das heißt, zum Kauf und weiteren Vermietung. Als Kapitalanlage kommt auf den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten nicht die übliche Abschreibung über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent zur Anwendung. Die Denkmal Abschreibung erfolgt vielmehr über 12 Jahre mit einem weit höheren Steuersatz.

Eine Denkmal Abschreibung wirkt für den Eigentümer der Kapitalanlage wie eine Ausgabe, die den Mieteinnahmen aus der Kapitalanlage gegenüber stehen. Zu der Denkmal Abschreibung kommen dann noch die Zinsen, wenn die Kapitalanlage mit Hilfe eines Darlehens finanziert wurde.

Wenn Zinsen und Denkmal Abschreibung höher sind als die Einnahmen, verursacht dies dem Eigentümer der Immobilie einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der das steuerpflichtige Einkommen senkt. Im Ergebnis hilft die Denkmal Abschreibung dann, die Steuerschuld zu senken.

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Steuern Immobilien

Denkmalschutz und Steuern sparen

Steuern Immobilien den Eigentümer in den finanziellen Wohlstand? Zumindest gilt der Kauf einer Immobilie als Steuern sparende Anlage als Geheimtipp unter Kennern, im Besonderen wenn es sich dabei um ein Denkmalschutzobjekt handelt. Denn der Fiskus ermöglicht den Eigentümern, alle zur Sanierung und Instandhaltung anfallenden Kosten sowie den Kaufpreis des Objektes von der Steuer abzusetzen. Vornehmlich Personen mit hohem Steueraufkommen profitieren von der Gesetzeslage. Die Ausgangslage für günstige Steuern Immobilien ist denkbar günstig. Denkmalgeschützte Immobilien sind im Kaufpreis vergleichsweise günstig, erzielen im Regelfall hohe Wertsteigerungen und Renditen und gelten gemeinhin, bedingt durch die langzeitige Bestandsgarantie der Bausubstanz als weit sicherer denn spekulative Investments am Finanzmarkt.

Hinzu kommen günstige Kreditzinsen und konstant steigende Einnahmen durch die Vermietung. Vor allem die zu erwartenden Mieteinnahmen in Kombination mit steuerlichen Vergünstigungen garantieren dem Investor ein Minimum an Eigenkapitalaufwand. Eigentümern denkmalgeschützter Objekte bieten sich im Einzelnen folgende steuerrechtliche Vorteile: Eigennutzer können in ihrer Steuererklärung über 10 Jahre jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten geltend machen. Anleger, die ihr Eigentum vermieten, können über einen Zeitraum von 12 Jahren verteilt 100 Prozent der Kosten anrechnen lassen. Auch die Anschaffungskosten fließen über 40 Jahre zu 2,5% bzw. zu 2% über 50 Jahre in die Steuererklärung, ausgenommen davon bleibt der Kaufpreis für das Grundstück. Denkmalschutzabschreibungen rechnen sich somit vorrangig bei hohen Sanierungs- und niedrigen Anschaffungskosten. Zusätzlich können Eigentümer denkmalgeschützter Häuser Zuschüsse von den jeweiligen Landesdenkmalämtern beantragen. Die zuständige Denkmalbehörde erteilt hier weiterführende Auskünfte. Die richtige Auswahl des denkmalgeschützten Anlageobjekts vorausgesetzt steuern Immobilien den Eigentümer tatsächlich in den materiellen Überschuss.

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Anlage Immobilien

Der Eigentümer einer Immobilie kann diese grundsätzlich selbst nutzen oder weiter vermieten. In beiden Fällen bringt sie spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem sie vollständig bezahlt ist, finanzielle Vorteile mit sich. Bei Eigennutzung entfallen die monatlichen Darlehensraten, bei Vermietung kommen die Mieteinnahmen als zusätzliche monatliche Einkünfte hinzu. Die Immobilie erweitert dann in jedem Fall den wirtschaftlichen Spielraum des Eigentümers.

Wenn eine Immobilie vom Eigentümer vermietet wird, spricht man von einer Kapitalanlage. Anlage Immobilien bringen beispielsweise Steuervorteile mit sich, denn bei einer Kapitalanlage kommt eine jährliche Abschreibung auf den Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten zur Anwendung. Diese Abschreibungen wirken bei Anlage Immobilien als Kosten, die den Mieteinnahmen gegenüber gestellt werden. Zu den Abschreibungen kommen noch die jährlichen Zinszahlungen hinzu, wenn Anlage Immobilien durch die Aufnahme eines Darlehens finanziert werden.

Damit können Anlage Immobilien für den Eigentümer einen Steuervorteil mit sich bringen, denn wenn die jährlichen Abschreibungen und Zinszahlungen höher sind als die Mieteinnahmen, dann verursacht dies steuerlich gesehen einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust reduziert die Summe der steuerpflichtigen Einkünfte, so dass der Eigentümer weniger Steuern zu zahlen hat.

Man unterscheidet bei Anlage Immobilien grundsätzlich Bestandsimmobilien und Denkmalschutzimmobilien. Bei Denkmalschutzimmobilien kommt eine höhere Abschreibung zur Anwendung. Damit ist auch der Steuerspareffekt bei denkmalgeschützten Immobilien wesentlich höher.

Letztlich dienen gerade Kapitalanlagen vor allem dem Aufbau einer soliden Altersvorsorge, sie sollten in jedem Portfolio für die private Altersvorsorge enthalten sein. Ob vermietet oder selbst genutzt, sie erhöhen in jedem Fall den finanziellen Spielraum des Eigentümers, was ganz besonders im Alter von Vorteil ist.

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Denkmalabschreibung

Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie bietet sowohl Kapitalanlegern als auch Eigennutzern attraktive Steuervorteile. Mit der sogenannten Denkmalabschreibung, auch Denkmal-AfA genannt, haben Erwerber von unsanierten Baudenkmälern die Möglichkeit, die anfallenden Instandsetzungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Besonders Kapitalanleger profitieren von dieser Regelung, denn diese können über einen Zeitraum von 12 Jahren 100% der Sanierungskosten von ihrer Einkommensteuer absetzen. Dabei beträgt die Denkmalabschreibung in den ersten 8 Jahren nach Erwerb der Immobilie 9% der Wiederherstellungskosten, in den darauf folgenden 4 Jahren 7%. Zusätzlich zu den Steuerersparnissen durch die Denkmal-AfA können Kapitalanleger auch die reinen Anschaffungskosten für das Gebäude absetzen. Über einen Zeitraum von 50 Jahren beläuft sich dies auf jeweils 2%. Demzufolge ist die Anschaffung einer Denkmalimmobilie für Anleger gleich doppelt lohnenswert. Auch wenn die Abschreibung der Anschaffungskosten bei Eigennutzern entfällt, können sie beim Erwerb einer Denkmalimmobilie immerhin noch 90% der Sanierungskosten geltend machen. Die Denkmalabschreibung beläuft sich hierbei auf 10 Jahre zu jeweils 9%. Auf diese Weise ergibt sich für Investoren wie auch für Privatnutzer mit dem Steuersparmodell der Denkmal-AfA die hervorragende Gelegenheit, eine bautechnisch sowie architektonisch hochwertige Immobilie zu erwerben.

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Steuern sparen mit Immobilien

In Zeiten leerer Staatskassen klingt es fast zu schön um wahr zu sein – “Steuern sparen mit Immobilien”! Und doch bieten Immobilien eine der letzten Möglichkeiten, weniger Steuern zu bezahlen. Quasi nebenbei baut man sich damit noch ein solides Standbein der Altersvorsorge auf, denn am Ende ist man stolzer Besitzer einer Immobilie zur Eigennutzung oder Vermietung. Mietfreies Wohnen im Alter oder zusätzliche monatliche Einkünfte in Form einer Mieteinnahme sind interessante Bausteine einer breit gestreuten Altersvorsorge.

Wie aber funktioniert das Konzept “Steuern sparen mit Immobilien”? Die jährliche Steuerlast kann reduziert werden, wenn man eine Immobilie vermietet. Sie wird dann als Kapitalanlage genutzt. Die eingehenden Mietzahlungen müssen in diesem Fall als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. In der Regel wird eine solche Immobilie über ein Darlehen finanziert. Dann stehen den Mieteinkünften Ausgaben in Form der Darlehenszahlungen gegenüber. Vereinfacht berechnet, entsteht dem Kapitalanleger ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, wenn die jährlichen Zinszahlungen seiner Darlehenszahlung höher sind als die Mieteinnahmen. Mit diesem Verlust aus Vermietung und Verpachtung verringert sich sein zu versteuerndes Einkommen und seine Steuerlast.

Ein schöner Nebeneffekt ist, dass es sich bei den Kapitalanlagen um sehr hochwertige Immobilien handelt. Meist sind es unter Denkmalschutz stehende Altbauten, die äußerst aufwendig saniert und mit allem Komfort ausgestattet wurden. Die historische Bausubstanz wird aufgrund der Denkmalschutzauflagen von außen weitestgehend beibehalten, die Einrichtung der Immobilien lässt aber keine Wünsche offen.

Insgesamt ist das Konzept “Steuern sparen mit Immobilien” damit für jeden Kapitalanleger mit regelmäßigem Einkommen als Standbein für eine breit aufgestellte Altersvorsorge empfehlenswert.

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Denkmalgeschützte Wohnungen

Denkmalgeschützte Wohnungen sind eine äußerst interessante Möglichkeit, eine solide Altersvorsorge aufzubauen. Man kann sie im Alter selbst nutzen und damit mietfrei wohnen, oder man vermietet sie und erhält so eine zusätzliche monatliche Einnahme – immer aber ist sie gut geeignet, die private Altersvorsorge zu ergänzen.

Neben der Altersvorsorge bieten denkmalgeschützte Wohnungen vor allem Besserverdienenden oder Selbständigen mit hohen Gewinnen eine der wenigen Möglichkeiten, die jährliche Steuerlast zu senken und damit Steuern zu sparen.

Bei Vermietungen entstehen dem Kapitalanleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die versteuert werden müssen. Wenn eine solche Kapitalanlage nicht bezahlt ist, sondern über ein Darlehen finanziert wurde, dann hat der Kapitalanleger gleichzeitig eine monatliche Darlehensrate zu zahlen. Die Zinsen stehen der Mieteinnahme als Ausgabe gegenüber. Wenn die Zinsen höher sind als die Mieteinnahme, hat der Kapitalanleger einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung zu verzeichnen. Dieser Verlust senkt sein zu versteuerndes Einkommen und damit seine Steuerlast.

Denkmalgeschützte Wohnungen bieten sich aber nicht nur aus steuerlichen Gründen und zur Altersvorsorge an. Der Kapitalanleger erwirbt damit einen Sachwert, der sich aus Miete und Steuernachlass praktisch von selbst bezahlt. Dieser Sachwert hat den angenehmen Nebeneffekt, dass denkmalgeschützte Wohnungen meist sehr schön gestaltet sind. Die historische Bausubstanz wird aufgrund der Denkmalschutzauflagen so weit wie möglich beibehalten und aufwendig restauriert. Von innen sind die Wohnungen vollständig kernsaniert und mit allem erdenklichen Luxus ausgestattet. Hochwertige Bäder, funktionale Küchen und exklusive Boden- und Wandbeläge lassen bei Eigentümern und Mietern kaum Wünsche offen.

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Dalberger Hof in Mainz

Dalberger Hof in Mainz

In den Jahren 1715-1718 wurde in Mainz als Ersatz für den unstandesgemäß gewordenen Älteren Dalberger Hof im Auftrag der Freiherren von Dalberg der Jüngere Dalberger Hof als neues Domizil errichtet.

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