Archiv | Mai, 2008

Anlageimmobilien

Ganz besonders im Zusammenhang mit sogenannten Steuersparmodellen hört man immer wieder von Immobilien als Kapitalanlage, mit denen es in gewissem Umfang möglich ist, Steuern zu sparen. Was aber steckt hinter solchen Anlageimmobilien, und wie funktionieren sie?

Wenn man eine Immobilie kauft und danach weiter vermietet, bezeichnet man dies als Kapitalanlage. In der Regel wird die Immobilie durch die Finanzierung einer Bank bezahlt. Im Lauf der Jahre zahlt sie sich ab durch die Mieteinnahme auf der einen Seite und eine gewisse Steuerersparnis auf der anderen Seite. Ist die Finanzierung irgendwann abbezahlt, hat der Anleger mit relativ geringem Eigeneinsatz eine Immobilie erworben, die ihm eine Mieteinnahme bringt. Gerade im Alter kann dies von Vorteil sein.

Es gibt eine Reihe von etablierten und äußerst seriösen Bauträgern, die solche zunächst meist stark sanierungsbedürftigen Objekte aufkaufen, an Kapitalanleger verkaufen und dann sanieren. Bei diesen Anlageimmobilien handelt es sich oft um frühere Kasernen oder ähnliche Gebäude, die in mehrere Wohnungen aufgeteilt werden. Objekte mit 10 oder 20 Wohnungen sind dann keine Seltenheit. Die großen Bauträger arbeiten sogar mit Partnerfirmen zusammen, die diese Anlageimmobilien nach der Sanierung verwalten und damit Mietern und Vermietern in allen Fragen der täglichen Verwaltung zur Seite stehen. Deshalb bieten sich solche Anlageimmobilien als bequeme Form der Altersvorsorge durchaus an, denn als Vermieter braucht man sich dabei um nichts zu kümmern.

Bei den Objekten handelt es sich in der Regel um stark sanierungsbedürftige Altbauten, oft auch denkmalgeschützt, die von den Bauträgern äußerst aufwändig kernsaniert werden. Von neuen Treppenhäusern über angebaute Balkone bis hin zu eigenen Anfahrwegen, Tiefgaragen und Stellplätzen ist meist alles vorhanden, was das Herz des Käufers und auch des späteren Mieters begehrt. Die Wohnungen selbst bieten jeden erdenklichen Luxus und lassen keine Wünsche offen. Hochwertigstes Bodenparkett, helle und luxuriöse Tageslichtbäder mit Dusche und Badewanne, funktionale Küchen auf dem neuesten Stand der Technik, videogeschützte Eingangsbereiche – das sind nur einige wenige Punkte, die diese Objekte dem Käufer bieten.

Aber sie sind nicht nur schön anzusehen, sondern sie bieten durchaus auch einen interessanten Steuervorteil. So können denkmalgeschützte Immobilien über 12 Jahre vollständig abgeschrieben werden. Durch die Abschreibung entstehen dem Anleger nicht nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern zusammen mit den Zinsen auf die Darlehensrate auch Kosten. Sind die Kosten höher als die Einkünfte, ergibt sich ein Verlust. Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen des Anlegers. Aus diesem Grund spricht man bei Kapitalanlagen auch von Steuersparmodellen. Sie sind ganz besonders für gut verdiendende Angestellte und Selbständige oder Unternehmer mit hohen zu versteuernden Gewinnen interessant.

Vor allem in den neuen Bundesländern findet man diese Immobilien. Gerade an den Standorten Berlin, Leipzig und Potsdam gibt es eine Reihe interessanter Anlagen mit sehr klangvollen Namen, die gerne an die Zeit des alten Preußens zurück erinnern.

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Immobilien denkmalgeschützt

Im Zusammenhang mit privater Altersvorsorge ist die Anschaffung einer Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage immer ein aktuelles Thema. Und das aus gutem Grund, denn in einer eigengenutzten Immobilie kann man im Alter mietfrei leben, wenn die Immobilie abgezahlt ist. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage erhält man dagegen die Mieteinnahme als zusätzliches Einkommen sobald die Finanzierung getilgt ist. In jedem Fall sind beide Varianten ein gutes zusätzliches Standbein in der privaten Altersvorsorge.

Ganz besonders bei Kapitalanlagen ist dabei immer wieder die Rede von denkmalgeschützten Immobilien. Aber was versteckt sich dahinter, eine Immobilie denkmalgeschützt selbst zu nutzen oder zu vermieten? Denkmalgeschützte Immobilien sind in der Regel stark sanierungsbedürftige Objekte. Sind die Immobilien denkmalgeschützt, dann sind sie sehr alt und meist auch völlig verfallen und sollen hinsichtlich der Bausubstanz weitgehend erhalten werden, ein Abriss kommt damit nicht in Frage. Stattdessen werden die Immobilien äußerst aufwändig kernsaniert und mit allem erdenklichen Luxus und Komfort nicht nur auf den neuesten Stand der Technik gebracht, sondern so ausgestattet, dass sich jeder Mieter oder Eigennutzer darin wohl fühlen soll. Ist eine Immobilie denkmalgeschützt und saniert, wird ihre historische Bausubstanz erhalten und restauriert, und die Wohnungen selbst erhalten Balkone, hochwertige Küchen, luxuriöse Bäder und herausragende Wand- und Bodenbeläge. Häufig werden neue Treppenhäuser geschaffen, Garagen und Stellplätze zur Verfügung gestellt, Tiefgaragen gebaut und manchmal sogar ganze Zufahrtswege durch die Kommune gezahlt. Die Objekte werden damit insgesamt maßgeblich aufgewertet so dass am Ende aus den ehemals sanierungsbedürftigen Immobilien wunderschöne Altbauobjekte entstehen. Damit erhält der Käufer einen Gegenwert in Sachwerten, der inflationsgeschützt für ihn selbst oder für einen Mieter zur Nutzung zur Verfügung steht. Selbstverständlich muss die Erhaltung der früheren Bausubstanz und damit der Denkmalschutz von der zuständigen Behörde bestätigt werden.

Die Nutzung solcher Objekte als Kapitalanlage ist auch steuerlich recht interessant. Der Kaufpreis der Immobilie kann über 12 Jahre vollständig abgeschrieben werden, so dass ein relativ hoher jährlicher Satz für die Abschreibung angewandt wird. Diese hohe Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen des Anlegers, und damit verringert sich auch seine Steuerlast. Im Ergebnis sind Immobilien denkmalgeschützt also nicht nur schön anzusehen, sondern sie bieten auch einen echten Mehrwert für Altersvorsorge und Steuerzahlungen des Anlegers.

Vor allem in den neuen Bundesländern und an den Standorten Potsdam und Leipzig gibt es eine Reihe solcher Immobilien. Meist handelt es sich hier um frühere Kasernen oder ähnliche Objekte, die in viele Wohneinheiten aufgeteilt werden. Diese Wohneinheiten werden dann an Eigennutzer oder Kapitalanleger als Immobilien denkmalgeschützt verkauft. Nach dem Verkauf übernimmt der Bauträger die komplette Sanierung, erst dann sind die Objekte bereit für den neuen Nutzer oder Mieter. Diese Objekte haben meist sehr klangvolle, oft auch historisch angehauchte Namen. In jedem Fall sind sie eine echte Besonderheit, in der es sich zu leben lohnt.

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Denkmalschutzimmobilie

Es gibt heute eine Reihe von Möglichkeiten, etwas für die private Altersvorsorge zu tun, und es ist allgemein anerkannt, dass besonders die aktuell berufstätige Generation hier aktiv werden muss. Die Varianten der Altersvorsorge reichen von den klassischen Lebens- und Rentenversicherungen über Geldanlagen in offene und geschlossene Fonds bis zur Anschaffung einer eigenen Immobilie. Diese Immobilie kann selbst genutzt werden, so dass im Alter die Miet- und Darlehenszahlung entfällt. Sie kann aber auch gekauft und vermietet werden. In diesem Fall spricht man von einer Kapitalanlage. Eine Kapitalanlage zahlt sich im Lauf der Jahre aus der Mietzahlung des Mieters und einer Steuerersparnis, die in der Regel mit Kapitalanlagen verbunden ist. Sobald diese Immobilie abgezahlt ist, steht die Mietzahlung dem Vermieter in vollem Umfang zur Verfügung. Beide Varianten, sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung, sind damit im Alter wertvolle Bausteine der Altersvorsorge.

Vor allem im Zusammenhang mit Kapitalanlagen hört man immer wieder das Schlagwort “Denkmalschutzimmobilie”. Das liegt auch daran, dass Denkmalschutzobjekte einen höheren Steuervorteil bieten als Bestandsimmobilien. Der Steuervorteil ergibt sich aus der Differenz zwischen jährlich eingehender Mietzahlung auf der einen Seite und Zinszahlungen für das Darlehen und Abschreibungen für Wertminderungen auf den Kaufpreis auf der anderen Seite. Eine Denkmalschutzimmobilie wird über 12 Jahre vollständig abgeschrieben, ein Bestandsobjekt über 50 Jahre. Damit kommt für ein Denkmalschutzobjekt eine höhere jährliche Abschreibung zur Anwendung. Der Verlust aus der Vermietung ist deshalb für den Anleger bei einer Denkmalschutzimmobilie höher als bei einem Bestandsobjekt. Dieser Verlust mindert die Steuerlast des Anlegers.

Aber denkmalgeschützte Immobilien können nicht nur steuerlich interessant sein, sie sehen in der Regel auch sehr gut aus. Vorher stark sanierungsbedürftig und verkommen, präsentieren sie sich nach der Sanierung als hochwertigste Anlage, die keine Wünsche mehr offen lässt. Die alte Bausubstanz wird dabei weitgehend erhalten, aber restauriert, so dass sich schon von außen der Anblick eines wunderschönen und gepflegten Altbauobjekts bietet. Innen sind die Wohnungen meist so ausgestattet, dass auch der anspruchsvollste Käufer oder Mieter in vollem Umfang zufrieden gestellt wird. Neu eingebaute Balkone, große Treppenhäuser, hochwertigste Bodenbeläge und Tapeten, helle und luxuriöse Bäder sowie funktionale Küchen zeigen, dass weder Kosten noch Mühe gescheut wird, um aus dem ehemaligen Sanierungsobjekt ein wirklich äußerst ansprechendes Juwel zu machen.

Solche Juwelen findet man besonders häufig in den neuen Bundesländern und dort vor allem an den Standorten Potsdam und Leipzig, aber auch in Berlin und Umgebung. Die Objekte haben meist sehr klangvolle Namen, die an die historische Zeit des alten Preußens erinnern, als gerade in Potsdam noch Kaiser und Könige verkehrten. Vor allem auch durch dieses Umfeld ist eine Denkmalschutzimmobilie besonders für besserverdienende Angestellte oder Selbständige mit hohen Gewinnen interessant, die ihre Steuerlast über einen gewissen Zeitraum senken möchten und dabei noch einen wirklich hochwertigen Sachwert schaffen möchten.

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Immobilien Kapitalanlage

Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage

Wer kennt das nicht: Man geht durch eine Stadt oder einen hübschen Ort und sieht eine denkmalgeschützte Immobilie, die gut erhalten ist. Viele Menschen stellen sich dann vor, wie es wäre, darin selbst zu wohnen oder solch ein Haus zu besitzen und zu vermieten. Gerade letzteres ist eine gute Idee, wenn es darum geht, eine geeignete Kapitalanlage zu finden. Immobilien gelten als besonders sichere Möglichkeit, Kapital anzulegen, vorausgesetzt natürlich, Haus oder Wohnung können vermietet werden. Es ist daher wichtig, eine Immobilie zu erwerben, die in einer guten Wohnlage liegt.

Ein denkmalgeschütztes Haus in einem kleinen Dorf, in dem es kaum Durchgangsverkehr und keine ausreichend ausgebaute Infrastruktur gibt, lässt sich nur schwer vermieten. Solch ein Haus ist eher dafür geeignet, später als Wohnung im Ruhestand selbst genutzt zu werden, wobei es sich in dem Fall nicht um eine Immobilien Kapitalanlage handelt, sondern eher um eine Investition in die eigene Zukunft. Geld bringt solch ein Haus in der Regel nicht, es müssen aber meist große Summen Geldes investiert werden, damit es später bewohnbar ist. Nicht vergessen werden dürfen in dem Fall die Kosten, die mit der Sanierung eines solchen Gebäudes entstehen, wenn es unter Denkmalschutz steht und bestimmte Auflagen erfüllt werden müssen. Von einer Anlagemöglichkeit kann man hier wirklich nicht sprechen.

Ganz anders liegt die Sache bei einem Haus in guter Wohnlage oder einer Wohnung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus. Wenn hier Mieter gefunden werden, die sich möglichst für längere Zeit binden und die auch regelmäßig ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, hat der Käufer eine gute Möglichkeit der Geldanlage gefunden. Natürlich steht der Besitzer des Gebäudes in der Pflicht, den Zustand desselben zu erhalten, wobei er ebenfalls die Auflagen zur Denkmalsanierung und -erhaltung beachten muss. Viele Menschen sind aber gern bereit, höhere Mieten für eine Wohnung oder ein Haus zu zahlen, wenn diese dafür einen besonderen Lebensstil bieten.

Sobald eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist, sollte ein Rücklagenkonto angelegt werden. Auf dieses wird monatlich ein bestimmter Betrag der Mietzahlungen abgeführt und das Geld steht später für mögliche Renovierungsarbeiten zur Verfügung. Wer nur eine Wohnung einem Haus besitzt, muss sich lediglich um diese kümmern und sich eventuell an den äußeren Arbeiten finanziell beteiligen. Wer aber Eigentümer des gesamten Gebäudes ist, ist in der Pflicht, Sanierungsarbeiten durchführen zu lassen. Dies kann eine hohe finanzielle Belastung bedeuten.

Immobilien als Kapitalanlage sind, sofern sie vermietet sind, nicht nur eine monatliche Einkommensquelle, sie bieten auch die Möglichkeit der Steuerersparnis. Hierzu kann ein Steuerberater Auskunft geben. Aufgrund der Kosten, die entstehen, wenn die Immobilie noch nicht vermietet ist, sollte ein Anfänger im Immobiliengeschäft aber vorsichtig mit dem Erwerb solcher Häuser oder Wohnungen sein. Denn es die laufenden Kosten müssen beglichen werden, was auf Dauer schwer wird, wenn keine Einnahmen durch Vermietung zu verzeichnen sind.

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Immobilien Investment

Immobilien Investment in denkmalgeschützte Objekte

Ein Immobilien Investment ist nicht nur in Zeiten einer drohenden Inflation eine sinnvolle Kapitalanlage, doch spätestens seit Beginn der Finanzkrise steht die Immobilie als eine bewährte, wertbeständige Investition wieder im Focus vieler Anleger. Besondere Bedeutung kommt dabei fremdfinanzierten Objekten zu, denn durch den mit Krediten finanzierten Immobilienerwerb partizipiert jeder Anleger im Falle einer Geldentwertung doppelt: Der Wert des Objektes steigt proportional mit der Inflationsrate, während durch mit einem Währungsverfall einhergehenden steigenden Einkommen die Tilgungsrate quotal zum Einkommen immer geringer wird. Diese Win-Win-Situation wird besonders für einkommensstarke Anleger noch attraktiver durch die generell gegebene Möglichkeit der steuerbegünstigten Abschreibung von Immobilien, wird doch die tatsächliche Wertentwicklung der Immobilie in steuerlicher Hinsicht nicht nur nicht nachvollzogen, sondern sogar entgegen gesetzt behandelt: Durch den steuerlich möglichen Ansatz eines imaginären Wertverlustes der Immobilie von generell zwei Prozent im Jahr kann die Steuerlast auf das Einkommen reduziert werden.

An diesem Punkt kommt die denkmalgeschützte Immobilie als ganz besonders interessante Anlageform ins Spiel. Nach Streichung fast sämtlicher Sonderabschreibungsformen bietet ein Immobilien Investment in ein denkmalgeschütztes Objekt die Möglichkeit einer deutlichen Reduzierung der Steuerlast, lässt der Gesetzgeber doch bei Fremdvermietung eine komplette Abschreibung der Sanierungskosten über neun Prozent in den ersten acht und sieben Prozent in den folgenden vier Jahren zu und bei Eigennutzung eine Abschreibung in Höhe von je neun Prozent über zehn Jahre. Parallel dazu kann der Anschaffungswert der Immobilie (ohne Grundstücksanteil) natürlich wie jedes Immobilien Investment mit linearen zwei Prozenten pro Jahr steuerlich angesetzt werden.

Wer bei steuerlicher Abschreibung auf Immobilien an die teilweise abenteuerlichen und wirklichen Wertverlust bringenden, ausschließlich aus steuerlichen Erwägungen eingegangenen Immobilien Investitionen der vergangenen Jahrzehnte insbesondere in den neuen Bundesländern denkt, wird bei genauerer Betrachtung der derzeitigen Angebote von aufwendig und fachmännisch sanierten, denkmalgeschützten Objekten seriöser Bauträger schnell feststellen, dass diese Immobilien mit den verlustbringenden Investitionen der Vergangenheit nur eines gemeinsam haben: Die Möglichkeit einer steuerlichen Sonderabschreibung. Doch im Gegensatz zu vielen so genannten Steuersparmodellen der Vergangenheit handelt es sich bei den aktuell umworbenen denkmalgeschützten Objekten um die gesuchten Kleinode einer jeden Stadt, um architektonische Schmuckstücke in besonders begehrten, eingegrünten Innenstadtlagen mit intakter Infrastruktur, die zu den begehrtesten Mietobjekten gehören. Doch angesichts des besonderen Charmes dieser Objekte, ihrer großzügigen Raumaufteilung, der oft luxuriösen Ausstattung mit wertvollen Parkettböden und Stuckdecken und des besonderen Ambientes, dass den Glanz vergangener Jahrhunderte nachempfinden lässt, bietet sich eine Wohnung in einer denkmalgeschützten Immobilie ganz besonders zur Eigennutzung an. Natürlich ist die Sanierung von Gebäuden auch Vertrauenssache, doch bei sorgfältiger Auswahl des Bauträgers, der Erfahrung im Bereich der Sanierung von Luxusimmobilien haben sollte, und bei einer möglichen Überprüfung der geplanten oder bereits vorgenommenen Sanierungs- und energetischen Maßnahmen durch einen Bausachverständigen bedeutet ein Immobilien Investment in ein denkmalgeschütztes Objekt eine der derzeit steuerlich attraktivsten und gleichzeitig wertbeständigsten Anlegearten.

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Immobilie als Kapitalanlage

Jeder, der ein bisschen Geld auf der hohen Kante hat oder vielleicht für’s Alter vorsorgen will, sollte früher oder später drüber nachdenken, wie er sein Geld am besten und vor allem gewinnbringend anlegen kann. Dass es in der heutigen Zeit kaum noch Zinsen auf die altbewährten Formen der Geldanlage, wie zum Beispiel Sparbuch oder Tages- oder Festgeld, gibt, ist wohl inzwischen jedem bekannt. Zwar gibt es Möglichkeiten, mehr aus seinem Geld zu machen, jedoch sind diese Anlagen oft mit großem Risiko verbunden.

Eine gute und meist auch rentablere Variante ist eine Immobilie als Kapitalanlage. Die Geldanlage ist zwar langfristig geplant, wirft jedoch für den Anleger eine gute Rendite ab, die sehr viel höher ist als bei den herkömmlichen Anlageformen, und schafft vor allem bleibende Werte. Immobilien sind eine sichere Anlageform, die auch nach Jahren noch Bestand haben. Im Gegensatz zum Tages- oder auch Festgeld, bei dem das Anlagevolumen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist, und nur mit großen Verlusten frühzeitig abgelöst werden kann, bleibt das in Immobilien angelegte Kapital recht flexibel. Im Notfall besteht immer noch die Möglichkeit, den Grundbesitz wieder abzustoßen und sozusagen flüssig zu machen.

Eine sanierte, denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage hat außerdem einen hohen Attraktivitäts-Faktor. Der Kapitalanleger sollte sich also zunächst keine Gedanken um anstehende Reparaturen bzw. Instandsetzungen machen müssen, außerdem sind exklusive Immobilien bei Mietinteressenten meist sehr begehrt.

Und auch steuerliche Vorteile kann eine Immobilie als Kapitalanlage haben. Selbst wenn die Rendite auf den ersten Blick nicht so toll aussieht, kann sich das Verlustgeschäft unter Umständen positiv auf das zu versteuernde Einkommen auswirken. Auf diese Weise profitiert der Anleger sogar doppelt von einer Immobilie als Kapitalanlage. Dieses Steuermodell sollte jedoch vorab von einem Steuerberater geprüft werden.

Die Immobilie als Kapitalanlage ist demnach jedem zu empfehlen, der sein Geld gut und sicher anlegen möchte. Bleibende Werte, eine gute Rendite, eventuelle Steuerersparnisse und gute Aussichten bei der Altersvorsorge machen diese Form der Kapitalanlage so interessant und attraktiv. Als zweite, weitere Nutzungsmöglichkeit bleibt dem Kapitalanleger auch die Eigennutzung der Immobilie. Und wer ist nicht im Alter an einer bezahlten Immobilie interessiert, die zusätzlich noch von den Mietern abbezahlt worden ist?!

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Altbau kaufen

Viele Leute schütteln den Kopf, wenn sie hören, dass sich Menschen für alte Bauwerke interessieren und sich dazu entschieden haben, einen Altbau kaufen zu wollen. Was ist dran an so einem Haus?

Sieht man sich die heutigen Bauwerke an, dann unterscheiden sich die meisten nur dadurch, dass der Anteil an Glasfassaden unterschiedlich ist oder die Höhe des Hauses. Wenn man sich aber die Häuser ansieht, die zum Beispiel aus der Gründerzeit stammen, dann ist jedes für sich einzigartig und ein Kleinod. Oft wurden auch Geschäftshäuser in diesem Stil gebaut, die im Erdgeschoß Geschäfte hatten, die nachfolgenden Etagen wurden als Büros an Anwälte oder ähnliche Bereiche vermietet und ein kleiner Anteil des Hauses war als Wohnung vorgesehen.

Sieht man sich den Baustil der Häuser an, so ist der auch sehr unterschiedlich, mal mit oder ohne Balkone und vielleicht mit großen Erkern. Deren Einfügen in die Immobilie wurde sehr individuell gestaltet, nicht vergleichbar mit den heutigen Neubauten. Diese Abwechslung machte das Haus auch interessant. Kein Haus gleicht dem anderen, die Verzierungen der Fassaden, die Fenstergestaltungen oder der Eingangsbereich, alles ist für dieses eine Haus entworfen.

Die Fassadenfarben werden so gehalten, dass mehrere Häuser eine in sich geschlossenen Komposition ergeben, die Ihresgleichen sucht. In den Häusern ist die Ausstattung des Treppenhauses oft sehr aufwändig und geschmackvoll, breite Treppenaufgänge ermöglichen ein gutes Laufen, denn in vielen dieser Häuser gibt es zwar schon Fahrstühle, aber es ist nicht die Regel. Die Treppengeländer können aus edlen Hölzern oder aus schmiedeeisernen Arbeiten sein. Die Wohnungen sind oft sehr großzügig geschnitten, große Doppeltüren erweckten einen vornehmen Eindruck.

Die Wohnräume sind meist hell und luftig. Das Wohnen in diesen Häusern war früher meist der Oberschicht vorbehalten, wie Geschäftsleuten, Industriellen oder gut betuchten Familien. Leider ist in den letzten Jahren viel dieser einzigartigen Bausubstanz zerstört worden, weil eine Sanierung dieser Häuser zu lange hinaus geschoben wurde und nun fast nicht mehr zu bezahlen ist.

Diejenigen Leute, die den Wert dieser Häuser erkannt hatten, ließen diese von Grund auf sanieren. Viele der noch vorhandenen Häuser stehen unter Denkmalschutz und wenn ein Interessent so einen Altbau kaufen möchte, muss er sich strikt an die Vorgaben halten und das macht die Sanierung auch nicht billiger. Aber wenn dann das Gebäude fertig ist, dann hat der Besitzer eine kleine Goldgrube, denn so ein Haus kann eine gute Kapitalanlage werden. Der Käufer hat den Nutzen, denn er hat dann Wohnraum, den er vermieten kann oder der schon vermietet ist. Und durch den sehr guten Zustand der Häuser können die Mieten auch im oberen Bereich angesiedelt werden. Dadurch hat der Besitzer die Möglichkeit, die eingehenden Mieten auf einem Konto anzulegen, damit diese noch zusätzliche Zinsen bringen. Dafür werden sich auf dem Finanzmarkt lohnende Anlagemöglichkeiten finden, sofern der Besitzer der Immobilie keine Kredite oder Hypotheken zurückzahlen muss, die auf dem Haus liegen. Aber auch da gibt es Anlageformen, die einerseits eine gute Verzinsung bringen und zum anderen kann der Besitzer seiner Rückzahlungspflicht auch nachkommen.

Heute sind die meisten dieser exklusiven Häuser fast ausschließlich Wohnhäuser, die auch gut vermietet werden können, weil sie einen individuellen Wohnraum bieten und keine 0815-Wohnungen. Der Besitzer dieser Immobilie wird sicher auch Eigenbedarf an melden und sich eine Wohnung in seinem Haus nehmen. Das hat auch noch den Vorteil, dass er immer genau weiß, was in seinem Haus passiert und vorbeugend auf negative Entwicklungen Einfluss nehmen kann. Er kann auf diese Weis sein Eigentum schützen und kann andererseits eine repräsentative Wohnung vorweisen, wenn er zum Beispiel ebenfalls ein Geschäftsmann ist, oder im öffentlichen Leben steht. Abschließend kann man sagen, dass sich einen Altbau zu kaufen oftmals sehr lohnen kann, auch wenn man ihn noch sanieren muss. Der Aufwand lohnt sich auf jeden Fall, denn diese Wohnsubstanz ist heute wieder sehr gefragt.

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Denkmal kaufen

Ein “Denkmal kaufen” scheint vom einfachen Hören her, doch besser etwas für besonders vermögende extravagante Kunstliebhaber oder architektonisch begeisterte Kapitaleigner zu sein. Doch die Kapitalanlage in eine denkmalgeschütze Immobilie entspricht diesem Klischee nicht. Im Gegenteil, der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zur Vermietung oder Eigennutzung wird bei vielen Bürgern immer beliebter und ist die einzige legale Möglichkeit, Steuern mit Hilfe des Staates zu sparen. Zudem ist der Immobilienkauf gegenwärtig ein Trend gegen die drohende allgemeine Geldinflation, die sich lohnt. Zu den Immobilien, die zum “Denkmal kaufen” in Betracht kommen zählen Schlösser, sanierungsbedürftige denkmalgeschützte Wohnhäuser, Fabriken, Gasthäuser wie auch Gutshöfe oder Leuchttürme und Mühlen.

Die Paragraphen §§ 7h und 7i des Einkommenssteuergesetzes bieten die Grundlage für die gesetzliche Regelung der Höhe der Abschreibung, die ein Kapitalnehmer gelten machen kann und auch die Dauer der Abschreibung wird darüber gesetzlich geregelt. Wer die Immobilie zur Eigennutzung erwirbt kann gleich zweifach profitieren, denn nach § 10 f des Einkommenssteuergesetzes wird hier die Höhe und Dauer der Abschreibung gesetzlich geregelt und der Eigennutzer kann 90% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend machen kann. Die Summe, die er dadurch vom Staat jährlich zurückholen kann, kann er als zweiten Vorteil, dann sofort zur schnelleren Tilgung eventueller aufgenommener Darlehen nutzen, was die meisten Banken dann wiederum mit geringeren Zinsen belohnen.

Bürger, die ein Denkmal kaufen, um es anschließend zu vermieten, haben einerseits ein Renditeobjekt erworben, das von drohender Inflation unberührt bleibt und Renditen von bis zu 10% verspricht und sie haben für 12 Jahre die Möglichkeit alle Sanierungskosten die ersten acht Jahre zu 9% und die weiteren vier Jahre zu 7% bei der Einkommenssteuererklärung geltend zu machen.

Ob es sich beim “Denkmal kaufen” um ein Sanierungsgebiet handelt, oder um ein vom Denkmalamt in der örtlichen Denkmalliste aufgenommenes Objekt, hat dann noch einen Einfluss auf die Förderungswürdigkeit. Denn Sanierungsgebiete werden durch den Altbaubestand mit einer Förderung belohnt, auch wenn dieser eventuell nicht alle Kriterien eines Baudenkmales erreicht. Ziel der Behörden ist es hierbei, die Innenstädte nach hohen Baustandards zu erhalten bzw. erst einmal wieder aufzubauen. Bei einem Objekt, dass schon in der örtlichen Denkmalliste steht, handelt es sich in der Regel sowieso um ein Objekt, das gestalterisch, künstlerisch oder architektonisch besonders auffallend und damit schutzwürdig als Denkmal ist.

Theoretisch steht jedem Bürger die Möglichkeit offen, Steuern über ein Investment in eine denkmalgeschützte Immobile zu sparen, richtig lohnen, tut sich die Investition aber bei Einkommen von etwa 40000 Euro im Jahr. Je nach Bauqualität und Standort sind natürlich die Bedingungen für Steuervorteile unterschiedlich. Es gibt aber schon Immobilienmakler, die durch ausgeklügelte Systeme dafür sorgen, dass z.B. keine Mietnomaden in das Renditeobjekt einziehen, dass es sich um besondere Objekte an unterschiedlichsten Standorten handelt und die Sanierung auch wirklich gesichert ist. Denn darauf sollte man achten: die Immobilie muss vor der Sanierung erworben worden sein und die Denkmalabschreibungen werden bei den Sanierungsgebieten auf bis zu 70% der Sanierungskosten geboten, nicht auf den normalen Kaufpreis der Immobilie. Das heißt, das die Höhe der steuerlichen Vorteile von dem Kaufpreisanteil für die Immobilie abhängen, der für die Sanierung verwendet werden muss. Dieser Sanierungsanteil kann 70% und mehr des Kaufpreises ausmachen.

Die Denkmalbescheinigung wird hier auch erst nach der Sanierung von der Behörde erteilt. Ideal ist es, entweder über einen Steuerrechner, den Immobilienverkäufer im Internet bieten, sich seine Vorteile auszurechnen oder den Steuerberater zu fragen, denn mit der Immobilieninvestition bauen Staat und Mieter sich z.B. eine Altersvorsorge auf.

Nützliche Gedanken kann man sich darüber machen, ob man verheiratet ist, in welchem Bundesland man Steuern zahlt, wie hoch die Steuerbelastung pro Jahr bisher ausfällt und ob darin schon der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer inbegriffen sind. Hat man bereits eine vermietete Denkmalimmobilie, so wir diese als notwendiges Eigenkapital für einen weiteren Kauf angerechnet.

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Sanierungsobjekt

Die augenblickliche wirtschaftliche bzw. finanzielle Lage lässt es ratsam erscheinen, einen Teil seines Vermögens in sogenannte Sachwerte zu investieren, da diese auch bei einer eventuellen Geldentwertung ihren konkreten Wert behalten.

Der Ankauf von Gold als beständigem Gegenwert bietet sich in diesem Zusammenhang ebenfalls an, doch ist momentan der Preis schon zu hoch, um bei einem späteren Verkauf keine Verluste zu erleiden.

Die Investition in Immobilien ist dagegen auch zum jetzigen Zeitpunkt noch ratsam, da im Falle einer Inflation der reale Wert von Grundstück und Gebäude durchaus steigen kann. Wichtig ist hierbei allerdings ein langer Atem – man muss die Gelder für die Investition “schmerzlos” aufbringen können. Sei es durch Eigenkapital oder durch eine derzeit günstige Finanzierung.

Besonders günstige Konditionen bietet der Erwerb eines Sanierungsobjektes. Steht das Objekt unter Denkmalschutz, so ist eine 9-prozentige Abschreibung pro Jahr eine lohnende Option. Die Firma P & P Wohnbau Franken z. B., hat diese günstigen Bedingungen erkannt und sich als Bauträgerunternehmen auf die Sanierung von denkmalgeschützten Objekten spezialisiert. Sie teilt Sanierungsobjekte in kleinere Einheiten auf und verwandelt sie sachkundig in Eigentumswohnungen der gehobenen Klasse. Im Vergleich zu anderen Bauträgerfirmen kann sie ihren Kunden gegenüber, den Steuervorteil als entscheidendes Verkaufsargument vorbringen. Dies gilt sowohl für reine Kapitalanleger, als auch für Kunden mit Eigenbedarf. Kapitalanleger haben, nach §§ 7 h, 10 f EStG, Anspruch auf Sonderabschreibung für die Sanierungskosten, und zwar 8 Jahre lang 9 Prozent und 4 Jahre lang 7 Prozent. Aber auch der Eigennutzer kann sich auf die obigen Paragraphen berufen und 10 Jahre lang 9 Prozent von einem Großteil der Sanierungskosten abschreiben. Voraussetzung für die Steuervergünstigung ist, dass die Gebäudeteile ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Neben dem eklatanten Steuervorteil ist die Exklusivität eines Sanierungsobjektes, das besondere Flair oder der Hauch der Geschichte natürlich ebenfalls reizvoll. Gerade im Hinblick auf die Werterhaltung bzw. die Wertsteigerung kann ein Sanierungsobjekt im Vergleich zu einer Neuimmobilie von Vorteil sein.

Will man sich selbst auf das Abenteuer einlassen, ein Sanierungsobjekt zu erwerben und zu sanieren, so findet man Unterstützung bei erfahrenen Unternehmen, die sich auf dieses Gebiet spezialisiert haben. Unter Wi-Unternehmensgruppe.de bietet eine Firma vielfältige Unterstützung an. Hier arbeiten Fachleute aus der Immobilien- und Finanzbranche Hand in Hand, um Hilfe anzubieten: beim Erwerb, beim Stellen von Anträgen, bei der Vermittlung von Bauunternehmen bis hin zur kompletten Abwicklung des Vorhabens.

Abgesehen von diesen ganz persönlichen Vorteilen beim Erwerb eines Sanierungsobjektes ist es sicherlich auch ein erhebendes Gefühl zur Verschönerung und zum Erhalt eines charakteristischen Stadtbildes beizutragen. Hier werden Vorhaben verwirklicht, die über die eigene Existenz hinausweisen.

Schließlich soll noch über Sanierungsobjekte gesprochen werden, die nicht denkmalgeschützt sind. Die Bundesregierung hat eine Energieeinsparungsverordnung beschlossen. Die KfW Förderbank entwickelte daraufhin das sog. CO2 Gebäudesanierungsprogramm. Hiermit werden alle Maßnahmen gefördert, die die Energiebilanz eines Hauses verbessern, vor allem Arbeiten zur Wärmedämmung von Dächern, Kellerdecken und Außenwänden. Auch der Einbau von Isolierglasfenstern und die Installation einer energieeffizienten Heizungsanlage werden finanziell unterstützt.

Die Förderung kann in Form von Zuschüssen oder Krediten stattfinden. Die Mittel können bei der KfW Förderbank beantragt werden, auch wenn das Haus nicht selbst bewohnt wird.

Ein anderes KfW Förderprogramm ist die Wohnraum-Modernisierung. Alle Arbeiten, die der Modernisierung – also der Verbesserung der Lebensqualität – dienen, werden vom Staat mittels KfW-Bank unterstützt. Das könnte beispielsweise auch der Einbau eines Aufzugs sein.

Unter dem Stichwort “Ökologisch bauen” werden Investitionen subventioniert, die die Nutzung erneuerbarer Energien ermöglichen. Auch die nachträgliche Errichtung einer Solaranlage oder einer Erdwärmeheizung wird vom Staat gefördert. Die Verordnungen und Gesetze sind recht komplex, deshalb ist es unbedingt ratsam, sich fachlichen Rat einzuholen. Informationen und weitere Hinweise bekommt man z. B. direkt bei einer KfW Förderbank.

Welche Fördermaßnahme man auch nutzt, man spart zunächst bei der Sanierung und gewinnt später, indem man den Wert der Immobilie höher ansetzen kann.

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Kapitalanlage Immobilien

Immer mehr Menschen erkennen in der Kapitalanlage Immobilien eine Möglichkeit der privaten Altersvorsorge. Außerdem hat der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage noch den Vorteil, dass das investierte Geld relativ unabhängig von der fortschreitenden Inflation ist. Welche Immobilie aber zu der jeweils individuellen Situation gut passt, ist eine wichtige Frage. Ziel des Erwerbs ist es in der Regel eine stabile Rendite zu erzielen, die gerade in Zeiten, in denen die Arbeitsfähigkeit nicht mehr gegeben ist, zur Absicherung dient.

Hier kann sich der Interessent gegenwärtig noch einen Vorteil verschaffen – die Kapitalanlage Immobilien in eine denkmalgeschützte Immobilie. Als denkmalgeschützte Immobilie wird eine Immobilie bezeichnet, wenn sie entweder auf Grund von besonderer Architektur oder gestalterischer Form oder Geschichte in der örtlichen Denkmalschutzliste aufgenommen wurde oder aber es sich um ein Sanierungsgebiet handelt. Hier kann es sein das der jeweilige Altbau noch nicht die vollen Kriterien einer denkmalgeschützten Immobilie entspricht, aber nach der Sanierung diesen Status von der Behörde zugesprochen bekommt.

Die gesetzlichen Regelungen zur Denkmalimmobilie sind im Denkmal-Schutz-Gesetz verankert und der Staat hat ein Interesse daran, die Häuser, Schlösser, Gasthäuser, Mühlen, Leuchttürme oder aber Firmen in einem restaurierten guten Zustand zu erhalten. Oft sind es Gebäude, die eine historische Baukulturentwicklung wiederspiegeln oder besondere Werke deutscher Baukunst.

Dadurch bietet der Staat gegenwärtig noch eine legale Möglichkeit über die Kapitalanlage Immobilien und zwar in denkmalgeschützte Immobilien Geld zu sparen – Steuergeld.

So hat man als Interessent die Möglichkeit eine denkmalgeschützte Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben oder aber als Vermietungsobjekt, dass dann auch neben der Steuerersparnis Renditen von bis zu 10 % verspricht. Zudem können die Objekte auch wiederverkauft werden. Hier gilt, dass je höher der Modernisierungskostenanteil des Denkmals ist, desto höher liegen die in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten anzusetzenden Beträge für den Käufer.

Nach den Paragraphen 7i und 7h des Einkommenssteuergesetzes können die Kosten für denkmalgeschützte Sanierungsgebiete für deren Sanierung zu 100% über einen Zeitraum von 12 Jahren in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden und abgeschrieben werden. Dabei gelten für die ersten 8 Jahre 9% und für die weiteren 4 Jahre 7% als Regelung. Wichtig ist es hierbei zu beachten, dass das Objekt vor der Sanierung erworben worden sein muss und sich die Steuerermäßigungen auch nur auf die Sanierungskosten beziehen, die aber vom Kaufpreisanteil der Immobilie bis zu 70% und mehr ausmachen können. Wer die Kapitalanlage Immobilien zum Kauf einer Denkmalimmobilie zur Eigennutzung versteht, der kann über 10 Jahre die Kosten der Sanierung zu 90% gleichmäßig verteilt geltend machen.

Damit eine Kaitalanlage Immobilien bei denkmalgeschützten Objekten auch rentabel ist, gilt die richtige Auswahl des Objektes wie auch bei nicht denkmalgeschützten Objekten als das A und O.

Denn einerseits ist die Lage des Objektes entscheidend, andererseits, kann man aber z.B. über einen Mietpool sich vor Mietnomaden schützen oder sich einen guten Vermittler suchen, der sich z.B. auf denkmalgeschützte Immobilien der exklusiven Lage und deren Sanierung spezialisiert hat. Auch ein gewisses Eigenkapital ist natürlich von Nöten und wer steuerliche Vorteile durch den Staat mitnutzen möchte, sollte über ein Jahreseinkommen von 40000 Euro verfügen.

Teilweise kann das Eigenkapital auch dadurch vermehrt werden, dass man eventuell schon eine denkmalgeschützte Immobilie vermietet, die dann eine Rendite und die jährliche Steuerersparnis verspricht, die dann genutzt werden kann. Bei der Aufnahme eines Darlehens, könnten sich diese Geldquellen nutzbringend erweisen, weil dieses schneller getilgt werden kann und die Banken wiederum eine schnellere Tilgung mit besseren Konditionen vergüten.

Denkmalimmobilien können auch bei guter Lage ein Wertsteigerungspotential bieten und haben in Zeiten der Finanzkrise den bedeutenden Vorteil, dass sie von der Inflation unabhängig sind und in der Regel krisenfest und währungsunabhängig. Der Staat gibt seine Förderungen, weil er mit dem Geld der Privatleute seine geschichtsträchtigen Bausubstanzen erhalten möchte und dieses Ziel der Restaurierung und Erhaltung leichter erreichen kann.

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